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Juil
Immobilier

Immobilier en indivision : le payeur n’est pas le propriétaire

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2'18

Acheter en indivision, c’est détenir une part d’un bien à proportion de ce qui est prévu dans l’acte notarié et non pas de sa contribution personnelle au paiement d prix de l’immeuble. Une règle méconnue de nombreux indivisaires, notamment concubins ou mariés sous le régime de la séparation de biens, qu’ils découvrent à l’heure de revente du bien.

Quand les membres d’un couple de concubins ou d’époux mariés sous un régime séparatiste acquièrent un bien immobilier, ils en détiennent la propriété en indivision. Il en va de même pour tout groupe de personnes, membre d’une même famille, amis ou partenaires d’un investissement. Chacun est donc propriétaire partiellement du bien, à hauteur d’une quote-part indiquée dans l’acte notarié. Et ce quelle que soit la part du prix du logement qu’il aura réellement financé après signature du dit acte. Ce principe vient une nouvelle fois d’être réaffirmé par la Cour de cassation, dans son arrêt du 10 janvier 2018.

Peu importe qui finance quoi

Dans cette affaire, deux personnes avaient acquis, chacune pour moitié tel qu’indiqué dans l’acte, deux parcelles de terrains, la revente de l’une ayant ensuite financé pour partie la construction d’une maison sur l’autre. Pour payer le reste des travaux, l’un des deux propriétaires avait participé plus que son coïndivisaire. Quand il demande à la justice de prononcer la liquidation de l’indivision, par la suite, il réclame une part du prix de vente de la maison supérieure à 50 %. La cour d’appel de Pau lui donne raison, tenant compte de sa contribution personnelle effective au financement de la construction de la maison. Mais la Cour de cassation infirme la position des juges d’appel. Elle rappelle qu’une construction édifiée sur un terrain indivis appartient aux indivisaires dans les mêmes proportions que le terrain lui-même. Et surtout précise que les acquéreurs d’un bien en indivision à 50/50 en sont propriétaires dans la même proportion, quelles que soient les modalités effectives du financement.

L’acte de propriété incontestable

Une règle qu’il est utile de rappeler tant les couples de concubins et d’époux en séparation de biens ont tendance à l’oublier. Idem pour les partenaires d’un Pacs ayant opté pour un régime séparatiste dans leur convention. Dans la pratique, bon nombre d’entre eux ne participent pas au financement du bien à parts égales. Libre à eux, en effet, de se répartir les différentes charges de leur vie commune comme ils l’entendent. Aucun problème tant qu’ils restent en indivision. Mais à l’occasion d’une séparation, celui qui a remboursé seul le crédit immobilier devient alors souvent désireux de revendiquer la propriété du logement. Sa contestation de l’acte notarié sera vaine.

Quand l’indivision s’impose

À noter que les personnes pacsées ayant choisi de placer leur partenariat sous le régime séparatiste sont dans une situation comparable à celui des couples mariés sous le régime matrimonial communautaire, concernant les biens acquis après leur union. Hors cas d’emploi de deniers propres (reçus par donation ou héritage), ces biens seront toujours indivis par moitié entre chaque partenaire. Ainsi, les logements achetés au moyen des revenus d’un seul pacsé ou époux seront indivis par moitié entre chaque partenaire.

 

Pour en savoir plus

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 10 janvier 2018, n° 16-25190

 

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