21
Nov
Immobilier

Avantages et inconvénients du régime de la location meublée

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Choisir de mettre son logement en meublé impacte directement la fiscalité de ses revenus fonciers. Toutefois, un bailleur aurait tort de fonder sa décision sur d’uniques considérations fiscales. 

Le statut de loueur en meublé non professionnel est très tentant, parfois trop. Le bailleur sort alors du régime d’imposition des revenus fonciers pour bénéficier de celui des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les bailleurs en meublé encaissant moins de 70 000 € de loyers par an sont soumis automatiquement au régime du micro-BIC, prévoyant un abattement forfaitaire de 50 % au titre des charges. Toutefois, ils peuvent renoncer au micro-BIC, en le signalant au fisc au plus tard le 1er février de l’année d’imposition, afin d’opter pour le régime BIC aux frais réels.

Les atouts du régime réel

L’intérêt de choisir le régime BIC aux frais réels ? Les charges courantes (assurance, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…) et aussi les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déduites pour leur montant réel. Mais l’attrait principal de ce régime réside dans la possibilité de déduire de ses recettes un amortissement de son bien. Autrement dit, une fraction du prix du logement qui, chaque année, participe à limiter les recettes locatives taxées. Ainsi sur une période d’amortissement de 25 ans, 4 % de la valeur du logement sera déduite annuellement. Mais une autre durée d’amortissement s’impose pour les meubles (radiateurs, mobilier…), généralement fixée à 7 ans. On peut encore préférer un mode d’amortissement du bien par composant (gros œuvre, façade, toiture, équipements intérieurs…), chacun sur une durée propre. Cette subtile gymnastique comptable requiert le recours à un expert-comptable.

Un impératif avant d’opter pour le régime réel : bien chiffrer toutes les charges déductibles et le montant de l’amortissement, afin de vérifier que le total est bien supérieur à 50 % des loyers encaissés, faute de quoi le micro-BIC reste fiscalement plus avantageux. Il ne faut pas omettre de prendre en compte le coût des services du comptable.

Une clientèle plus rare

Rappelons à l’investisseur que les privilèges fiscaux du meublé par rapport au régime d’imposition des revenus fonciers sont censés compenser de plus lourdes charges et contraintes. La durée du bail, plus courte en meublé (un an voire 9 mois si le locataire est étudiant), s’accompagne, en effet, d’une plus forte rotation des locataires, augmentant les manques à gagner liés aux périodes de vacance locative. Les frais de rénovation – et de remplacement du mobilier dégradé – sont aussi plus fréquents. Des données à prendre en charge dans ses prévisions de rentabilité.

Certes, un bien meublé se loue en moyenne un peu plus cher que son équivalent nu. Mais encore faut-il que le logement soit adapté à la demande. Si un studio dans une zone accueillant de nombreux étudiants se prête à la location meublée, il n’en ira pas forcément de même de grands appartements destinés prioritairement à une clientèle d’expatriés, beaucoup plus rare.

 

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