7
Fév
Immobilier

Un nouveau régime fiscal pour l’investissement locatif dans l’ancien à rénover

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Denormandie, c’est le nom du nouveau dispositif ouvrant droit à une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant d’un investissement locatif réalisé dans un logement ancien à rénover.

La loi de finances pour 2019 a instauré un nouveau régime de défiscalisation en faveur des investissements locatifs, dit Denormandie du nom du ministre de la Ville et du Logement. Si la réduction d’impôt sur le revenu qu’il procure est calée sur celle du régime Pinel réservé aux biens neufs, le dispositif Denormandie concerne, lui, les logements anciens nécessitant une rénovation importante. Objectif : réduire le nombre de logements insalubres dans les villes moyennes. Il s’agit donc pour le futur bailleur d’acquérir un bien immobilier ancien ne répondant pas aux normes d’habitabilité et nécessitant un montant de travaux au moins équivalent à 25 % du coût total de l’investissement (achat du bien plus travaux). La liste des travaux pris en compte sera précisée par un futur décret.

Un dispositif réservé à certaines villes

Par ailleurs, ce dispositif n’est applicable que dans les 222 communes retenues dans le Plan action cœur de ville (Vannes, Valenciennes, Épinal, Arles, Perpignan, Dax, etc.) ou dans une commune ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’acquéreur doit s’engager à louer le logement rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. La réduction d’impôt est calculée selon les mêmes modalités que celle du Pinel. Elle représentera jusqu’à 21 % du coût de l’opération pour une location pendant 12 ans ou respectivement 18 % et 12 % pour une durée de 9 ans et 6 ans.

Une rentabilité supérieure à 5 %

L’avantage fiscal est toutefois limité par un double plafond de prix : 5 500 € par mètre carré sans pouvoir dépasser 300 000 €. Exemple : si le montant global de l’opération atteint 330 000 € sans dépasser 5 500 € du mètre, par exemple, la réduction d’impôt ne sera calculée que sur 300 000 €. Autre contrainte : le loyer et les ressources du locataire seront plafonnés par un décret à venir.

Le coup de pouce fiscal aidant, un tel investissement peut dégager une rentabilité appréciable. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a réalisé des simulations concernant un logement de 60 m2 dans 6 villes éligibles (Auxerre, Carcassonne, Grasse, Pau, Saint-Nazaire et Voiron) selon lesquelles la rentabilité s’échelonne de 5,5 % à 8,2 % avec une période de location de 6 ans.

 

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